世联行（.SZ）4月13日发布2021年年度报告。南方+房产频道记者注意到，与2020年相比，世联行2021年出现了较大程度的亏损，这也是其自上市以来的首次年报亏损。

根据财报，世联行去年营业总收入60.83亿元，同比下降9.52%，营业利润为负11.30亿元，净亏损11.28亿元，而归属母公司股东净亏损为11.29亿元，扣非归母净亏损则达到13.81亿元。

由于遭遇亏损，因此世联行的平均净资产收益率也由正转负，为-25.48%，不过其销售毛利率仍有15.07%，比2020年还增加了3.15个百分点。

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要知道，在受到疫情严重影响、房地产市场交易一度停滞的2020年，世联行的前述各项指标仍然为正，归母净利润尚有1.11亿元。世联行在2021年利润指标全面“转负”，这表明其在运营上遇到了较大问题。

世联行属于房地产综合服务提供商，其主要业务包括大交易业务（代理销售、互联网+业务和金融服务）、大资管业务（城市资产管理、空间运营、顾问和招商租赁）两大部分。

从年报来看，去年大交易业务实现营收45.18亿元，同比下降6.81%，其中的代理销售业务为24.01亿元，同比下降了19.81%。而大资管业务实现营收14.86亿元，同比下降17.17%。

对于世联行而言，房产代理销售业务无疑占据着重要地位，年报称，该业务收入同比下降19.81%的原因，是受市场需求波动影响，以及部分客户出现流动性困难影响结算，另外，世联行的代理销售金额、销售面积在2021年均呈现出同比13%以上的降幅。

而尽管互联网+、城市资管、招商租赁等业务仍然同比增加，但并没有勒住总营收的颓势，并且也严重拖累了利润。

对于归属于上市公司股东净利润为负，世联行在年报给出的主要原因，包括某大客户资金周转困难导致计提预期信用减值准备，以及疫情和经济形势影响下部分客户还款意愿和还款能力出现下降等。

世联行还专门在年报中指出，2021年公司某大客户资金周转困难，出现了商业承兑汇票逾期未兑付的情况，部分开发商客户出现融资困难、资金链紧张的状况，公司分析评估认为其应收款项减值迹象明显，应按单项计提预期信用减值准备，本报告期公司应收款项计提的信用减值损失同比增加10.41亿元。

作为与房地产市场充分绑定的服务企业，当市场成交下滑时，一手渠道销售和二手房产中介服务也会同时出现萎缩。世联行在2022年致股东的一封信中也没有避讳这一点，信中指出，世联行创立之初的立足基础是“挖掘物业价值，降低交易成本”，但当核心市场万人摇号抽签时、在市场普遍上涨时、当开发商将标准化模式复制到全国时，世联行的专业能力失去了应有价值，高昂的渠道费更是阻碍了行业的数字化进程和精细化效率。

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【出品】南方产业智库

【分析】葛政涵

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【作者】 葛政涵

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端