五里亭本是静立于福州东郊的一座有着600多年历史的送别长亭。上世纪90年代开始，五里亭因同名立交桥和茶叶市场被人们熟知。2016年连潘开启超千亩旧改潮后，五里亭周边加速蜕变，扭转了过去“脏乱差”印象，并逐渐进入购房者视野。五里亭板块位置没有确切的划分，一般认为是在福马路两侧、以五里亭地铁站为原点辐射形成的区域，北至福新东路，东至前横路。随着福州楼市上一轮领涨板块——东二环核心区域开发殆尽，新盘供应爆量的五里亭正成为福州新一轮置业热点，但似乎又陷入了刚需板块卖豪宅的悖论。本期《板块新知》带购房者重新认识错配的五里亭板块。如果你考虑买房但又不知道选哪个板块，不妨先看看这份指南。

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藏在规划里的发展潜力

判断一个板块是否有发展潜力，政策规划是关键。

紧邻鼓楼台江的五里亭板块是当下福州城市更新的重点区域之一。去年底，福州最大茶叶批发市场——五里亭茶叶批发市场启动征迁。升级改造后的茶叶市场将定位为“中国东南最大的农产品交易中心”，这意味着五里亭将迎来了新一轮势能爆发！

根据规划，晋安区拟将现有茶叶市场20亩土地重新建设成大型农产品专业交易市场综合体。新市场规划面积8.5万平方米，项目含茶文化博物馆、中国农垦产品交流展示中心及茶文化集聚中心、质量标准体系及检测中心等几个部分，同时具有总部经济、拍卖中心、电子商务等服务功能。

晋安区“十四五”规划已明确，将沿地铁１、２、４号线，打造宜家家居商场、五里亭茶叶市场、东二环泰禾、世欧王庄、火车北站、五四北泰禾等六大地铁经济商圈。

除了茶叶商圈的规划，板块东侧3.3万平方公里的科创走廊桥头堡——晋安湖“三创园”也将吸引大量高新产业人才在此安居乐业。

作为省会产业高质量发展的创新平台和强大引擎，晋安湖“三创园”已先后落地湖塘科创园、晋安三创中心等产业项目14个，集创新综合服务、创新办公商业酒店配套等功能为一体晋安湖CBD项目和双子星大厦也正在推动前期工作。

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无功无过的板块配套

二环内的五里亭板块有着老城区的成熟生活配套，居住氛围浓厚。但从配套能级来看，却被东二环降维打击，整体而言无功无过。

五里亭立交桥

晋安湖公园

晋安区医院

东二环泰禾

 交通：

地铁2号线贯穿东西，于板块内设置五里亭站和前屿站。“换乘之王”地铁4号线（拟2023年通车）也经过区域东侧。城市主干道福马路和连江北路交织于五里亭立交桥，接二环连三环，交通条件十分优越。

 商业：

除了规划中的茶叶商圈和东方伟业商业广场，板块内大型商业配套欠缺，距离世欧广场、东二环泰禾广场和台江万达均超1公里，需借助交通工具。

 医疗：

主要有晋安区医院、福州肿瘤医院、福兴妇产医院，还规划晋安中医院。现有医疗配套一般，好在通过地铁也能快速到达协和、省立等三甲医院。

 教育：

无优质学区是整个东区的通病。板块内有晋安区第四中心小学、福州市鼓山新区小学、福州日升中学、福州第二十中学。这些对于鸡娃家长来说，有但还不够。

 公园：

板块北侧是约930亩的晋安湖公园，公园内的市群众艺术馆和市少儿图书馆新馆也即将建成。其与鹤林生态公园、牛岗山公园相连组成福州城区最大的海绵生态公园——晋安公园。但“城市生态绿肺”距离五里亭核心生活区有一定距离。

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新盘“豪宅化”倾向明显

随着五里亭板块的崛起，区域内品牌房企云集，新盘竞争激烈。区域土拍楼面价早在2020年就已超过2.5万/㎡，官方最新指导价也达到3.5万/㎡了。目前板块内在售新房主要有融侨望云、绿城美的桂语映月、首开香悦、大东海晋棠府、旭辉都会里、五建瑞屿轩等，还有保利招商云樾风华、中海晋安湖叁号院、融侨云津、大东海晋湖君等纯新盘贴身肉搏。五里亭板块新房整体售价在2.7-4.2万/㎡之间，产品类型多样，有平层、复式住宅，也有叠拼别墅。面积段则集中在89-245㎡，以刚改户型为主，也有纯改善的大尺度。而以金辉优步大道、世茂璀璨天城和中海金玺公馆为代表的二手次新房，挂牌均价大概在3.1-4.8万/㎡之间。从中海金玺公馆到绿城美的桂语映月，再到中海晋安湖叁号院，五里亭板块的“豪宅化”倾向愈发明显，最高总价直逼千万。但除了中海晋安湖叁号院北侧个别楼栋有观湖优势，其他项目并无晋安湖景观加持。从板块内新盘去化结果来看，市场接受度一般。原因一方面是板块处于开发初期，多以老旧小区为主，整体城市面貌有待改善；另一方面，区域内存在五里亭立交桥噪音污染、肿瘤医院、庙宇等不利因素，让部分购房者产生抗性。

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板块适配人群分析

对于千万级豪宅来说，目前五里亭板块内的配套承载力是不够的。住宅太过密集，无优质学区，无一线稀缺景观，多个项目安商房配比超过70%，这些注定了板块没有顶豪的土壤。至于地铁优势，富人又不太敏感。但对于刚需或初次改善购房者来说，五里亭板块靠近鼓台，且有地铁、有产业、有人才聚集，是人居价值高地。随着城市更新的推进和多个高端新盘的交付，五里亭城市界面也将迎来蝶变！ 总的来说，五里亭板块目前规划主要是茶文化和住宅聚集地，未来还将重点承接晋安湖“三创园”产业人才的居住需求。板块区位优势明显，现有生活配套齐全，但内部缺乏顶级资源。综合来看，五里亭板块比较适合那些工作生活在主城但又买不起鼓台楼盘的刚改客群，以及东二环板块外溢的购房需求。目前板块内项目可选性也比较多，购房者可重点关注有价格优势的楼盘。 写在最后的购房建议 

没有最好的板块，只有适合的板块，购房者要根据自身需求做相应取舍。此外，同一板块不同楼盘间也有明显分化，购房决策前还需实地考察项目并全面分析利弊。

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