是到了该谈谈马连道的时候了。

就在数日前，2016年北京国际茶业展上，北京西城区相关负责人在接受北京晚报的采访时表示，《马连道将疏解茶叶批发仓储，产业园计划选址冀津》。

文中表示，未来的马连道国际茶产业园计划选址冀津，而原有的马连道将被打造成以茶为特色多元发展的文化创意街区。

这意味着马连道的外迁，已正式提上日程。

这条被称为“中国茶叶第一街”的繁华街市，走过了二十年的成长，它的喧嚣、繁华抑或是低落，每一步的每一次表现都与我们身处的这个大时代息息相关。

我们无法预判离开之后的马连道的未来，但我们可以从头开始告诉你，这里曾经的岁月和那些属于茶叶的光荣与梦想。

▎马连道是个什么道

其实，所谓的“马连道”，在过去一直被写为“马莲道”，名字的来由是因为曾经的马莲道地区，有着十分繁茂的“马莲”生长。

马莲，其实就是马兰花，在新中国建国之前，马莲道长期都是一条乡间土道，道旁长着许多开蓝花的马莲，还有不少长满芦苇的低洼地，一度被附近的村民称为“王八坑”。

在新中国建国初期，随着当时北京最大的货运火车站——广安门站的建立，出于物资储运的需要和运输上的便利，这里相继建立了粮食仓库、一商储运马连道仓库、物资储运仓库、二商食品仓库、北京市运输公司二场等大小仓库32个。

1956年，北京市茶叶加工厂也落户于马连道，其地址就在马连道街14号，至此，它便成为北京市最大的仓储基地。

在相当长的一段计划经济时期内，为了平抑物价保障供应，北京市一商局和二商局将大量货物储存在马连道的仓库里，而一些批量大的商品，便从这里成批地发往全国各地，这又让马连道在不经意中成了物流集散中心。

一直到20世纪80年代时，马连道还有着大片的棚户区，而随着经济体制的转化，街道开始改制做一些小市场，但是这个地方的人气不旺，所以在先后上马了小商品、建材、音响等各类型市场后，始终没有取得成功。

因为直到1995年之前，你想从马连道打一辆出租车，起码要等上半个小时，并且司机肯定会问：“马连道？那是个什么地方？”缺乏消费的氛围一度让当时的宣武区政府为难：这么大一块地区，总面积差不多82公顷，要从哪里着手搞活？

▎国有力量和草根生存

转机最终出现于1988年，当年6月，北京茶叶总公司在马连道成立，成为如今的马连道茶叶一条街的立市之源。

要知道在1985年以前，茶叶属于二类物资，需要凭工业券购买，北京市茶叶总公司就是北京唯一一家掌管茶叶加工、销售的国营企业，负责北京市和河北省13个县市的茶叶供应。

在当时，北京的国有企业一到夏天就给职工发放福利，而主要是用来防暑降温的茶叶，因为北京市二商局所属的茶叶总公司就在马连道，很多单位为了便宜、方便，就不断到这里来批发茶叶。

而那时候，一批最早来到北京的福建茶商，几乎是同步以其灵敏的市场嗅觉，发现了这一先机，于是便肩扛手提、挑着茶叶担子来到马连道落脚，向茶叶总公司销售自产的茶叶。

那时候进驻的茶商，总共不过四五家，除了偶尔向北京茶叶总公司供货外，主要还是以零售为主，也就是半斤一斤地卖给附近居民，极少批发。

当茶叶卖不出去时，茶商们就在二商局仓库附近扎营开卖，或者到附近租房开店经营茶叶，在口耳相传的效应下，市场逐渐扩大。

“那时候，因为多数茶商都在老家有自己的茶叶基地，所以在价格上他们有绝对优势，同样的茶叶，假如二商每斤卖120元，那福建茶商就卖100元，反正就是要比你便宜。”对马连道开发起到过关键作用的一位二商集团高层，回忆当时的情况时，语重心长地说。

▎为卖茶，大王们亲自来巡山

到了1997年，腹背受敌被逼急了的北京茶叶总公司，将二商局的食品仓库改成了茶叶加工厂，生产经销“京华”牌茶叶，因为在那时，全北京乃至整个华北市场消费量最大的茶叶还是花茶，所以“京华”一出，便名动京城，北京市茶叶总公司，完成了一个姿态优美的本垒打。

就在国有企业和草根茶商们为了市场份额争得不可开交时，北京市宣武区委、区政府和广外街道工委、办事处，却在紧锣密鼓地策划着一件事——马连道地区整体道路的开发。

几位领导意见一致，马连道之所以几十年都处于相对落后的状态，其最根本的原因在于道路。因为历史遗留的原因，曾经深刻影响马连道地区的两条铁路，此时已成为阻塞马连道交通进出的两堵“墙”：

它们封锁了马连道路南口向东的道路，再加上农贸市场占路，几乎完全封锁了马连道南边的出口。

马连道北临广外大街的入口不允许左转弯、马连道曾经被限制为单行线这些因素，造成了马连道北口的封闭状态。在此情形下，不但私车进出难，公交系统也无法进入其间，消费者要进出马连道，除了自行车就要靠腿。

而在1999年前，马连道不但街道很窄，并且还没有铺上柏油，连排水沟都是露天的，茶商们就在道路两侧临时搭建的棚子里做买卖，市场看起来既零散又不成气候。照这样，谁还来马连道？马连道的经济又怎么发展？

在马连道茶城的二层，一位在此经营了十多年的茶商回忆说：“我记得2000年，正好是国营的马连道茶城招商的时候，当时只有一楼三分之一的地方有茶商，我们试营业的时候，商城的管理部门一不收租金，二不收管理费，什么费用都没有，但来的茶商也只有六七十家。

因为那时马连道的环境比较差，一直以来办商场很少成功，大家怕茶城开不了多长时间就又换品种经营，所以不敢进驻。管理部门为了打消这种顾虑，就和大家签定了五年的长期合同，这样不到两年，接近3万平米的马连道茶城已经驻满了370多家茶商。有关部门给的优惠多，大家的干劲也就上来了，最红火的时候在商城门口，从早到晚都挤满了来拉货的卡车。”

2000年时，北京市宣武区政府投专款修缮了马连道的路面，道路铺上了柏油，原本不足10米的马路被拓宽；广外街道办事处则展开了一系列大刀阔斧的道路整治和美化工作：绿化、照明、市政配套的相继设立使得街道面貌焕然一新。

当年9月28日，北京市商业委员会正式命名马连道为“京城茶叶第一街”，它成为被首批列入特色商业街的重点地区。

▎这是一条最神奇的茶叶街

其实从1996年开始，马连道便进入了全盛的发展时期，以各类茶叶批发市场的建立为标志，它形成了完整的茶叶市场体系：1998年京马茶城建成、1999年京闽茶城建成、2000年马连道茶城建成、2001年京鼎隆茶城建成……

到2001年，马连道已经拥有六座具有相当规模的茶叶批发市场，并聚集了1000多家来自全国各地的商户。

“那时候，做批发的生意好得很，一个茶商一天的批发量少则几千，多则几万，有的上十多万元。那时候不是缺市场，而是缺货源，价钱也好。”据一位至今仍在马连道独立经营临街店面的茶商黄先生介绍，当年的马连道一度是北京乃至整个华北地区的茶叶批发源头，但是随着茶商队伍的急剧扩大，有越来越多的人加入到了这个市场，茶商的结构也发生了很大变化。

从原来的北京市零售商转来的，是马连道的主体，占整个茶商的70%左右；各地茶厂（场）自销直营在马连道设立销售点的，占茶商的20%左右；还有一部分北京市民原来不经营茶叶，但见茶叶经营风险小，市场交投活跃回报率高，也在马连道设点卖茶，这一群体占茶商的10%左右。

也是从那时候起，马连道“晴天一身土，雨天一脚泥”的马路茶叶市场终于成为了历史，自20世纪80年代末便来北京闯荡的外地茶商们，有了井然有序的经营场所。

▎市场兴起，从谁开发谁垫付到一铺难求

其实市场的兴建并非一帆风顺，其中有许多如今难以想象的艰辛。

据京闽茶城总经理也是当时的开发者王涤回忆：“京闽开张的前半年，连租金都收不上来，我们没办法只好收茶叶抵租金，最多时一下子收了十六七万元的茶叶在手里。

可这些茶叶怎么换成钱呢？我们就走上级系统的对口单位去消化。先是送到钢厂，结果钢厂没钱，跟我们换了十几万元的螺纹钢。那我们也没法子，只好把这些螺纹钢又送到建筑工地，而工地还没有完工，也没有现钱结给我们。

那也没办法，我们只好等，这么着一直辗转了近两年，我们才拿到早该收到的租金。可以说，当时谁也没想到会有现在的马连道茶叶一条街，在那时候的情况是，所有茶城的前期投入都要开发商垫付，而且是谁开发谁垫付。”

但势头起来了，就一发不可收拾：到2010年时，马连道有了十几个茶叶批发市场，其业务的辐射范围，已涵盖整个华北。

可以说以爆炸式速度扩张的马连道茶叶商圈，其一举一动已牵扯着整个华北地区茶商业的神经。

回忆当年，马连道茶叶协会会长、马连道茶城董事长张喜说：“原来我们茶城的商户，有90%以上都是茶城刚开时就来的老商户，因为在马连道这条街上，我们的人气是最旺的，所以几乎没有流失率。

由于有的是人想进场，但却没有空缺的商铺，所以我们茶城摊位的转让价很高，像二楼西南角一个50平方米的铺位，不包含市场管理费、税费等种种因素在内，转手价也要140万元。就是说，这140万元仅仅买的是一个入场资格，你干不干得好还得看自己的本事，总之因为有人想进来就必须有人退出，所以进来的人就要付出这个转让的代价。”

对此王涤也说：“尽管我们从茶城招商开始搬了三次家，从最初由大仓库改建的茶叶市场到现在的大楼，但市场交易量一直稳居马连道地区的前三甲，出租率始终是百分之百。像租我们一层摊位的商户，60%以上都握有千万身家，如果没有实力，根本连摊都支不起来。”

▎一个茶都的倒掉，是风险的提示符

就在马连道乃至神州处处建茶城的时候，一些不和谐的音符开始若隐若现。

这正应了某位哲人说过的话：繁荣的背后，其实暗藏风险。自2007年8月开始，由美国华尔街海啸引发的全球金融危机，开始在中国蔓延，茶叶作为中国整体经济的一部分，不可避免地受到了冲击。

像2009年6月15日发生在北京马连道的一幕，许多人至今记忆犹新：

当天上午，马连道普洱茶都内的很多商户都在将自己的库存茶叶打包，有的已经把卡车停在大门口，开始搬家。满地是成箱、成盒堆放的茶叶，行人几乎没有地方下脚。

而此刻茶城大门两边贴着“清仓甩卖”的字样，门口立着个牌子，上面写着“6·15茶都停业，内部装修改造”，这也意味着这些靠市场赢利吃饭的商户，离开此地的时间只剩不到几个小时了。

一位女茶商默默背过身去，抹了一把脸，又看了眼手握的一张纸。那是一份通知，上面写着：“鉴于现在国际国内经济形势的影响，公司经营不景气，导致茶叶市场已经无力经营和维持下去，公司决定茶叶市场转型做其他行业。”

其实翻开普洱茶都的履历，一切光环都还历历在目：它是由云南省思茅市人民政府和北京原宣武区政府共同携手建立的一家专业市场，在2005年底就入驻马连道，并由中国茶叶流通协会为其命名。可以说，它当初集多方看好于一身，那怎么就不行了呢？

对此问题，许多人分析当时的情况——普洱茶都退市是由于马连道的茶城已经过多，又赶上金融危机，自己无法继续经营茶城才做的决定。

当年轰动的马帮进京

“我们也没有办法，金融危机冲击下，茶城商户的销售量大幅下降，而经营成本却居高不下。这样一来很多老商户走了，新商户也不进来，因为反正都是卖茶，马连道这个地方的选择余地很大，我们没有什么优势可言。”一位已转至其他茶城经营的徐姓老板说。

▎礁流暗涌，靠降租就能解决吗

2008年是马连道风声鹤唳的一年。在这一年由于金融危机的波及，除了普洱茶都退市，其他各家茶城的日子也不好过：

靠近普洱茶都的茶缘茶城，推行对商户租金打8折的制度，以帮助他们躲过风波；在青溪茶城里，部分商户已将原来的店面一分为二，再将其中一间出租给同行，用这样的办法来缩减成本；而马连道茶城虽然受影响不大，但市场管理者为了表示对商户的扶持，还是下调了一定的租金……

事实上，在马连道一条街的茶城一家紧挨着一家成立时，其作为北方地区茶叶交易中心的地位却正在弱化，由于济南、沈阳、太原等地的茶城茶市不断兴起，马连道在茶叶交易的方式、目的以及价格方面都已不具先进性，周边城市的同质化茶城项目，分流了马连道过去相当部分的业务量。

北京工商大学经济学院的一位教授认为，在茶产业商业地产化的初级阶段，“一条街”式的茶叶集中经营，的确能聚拢人气、发挥集体效应，但随着时间的推移，这种模式的弊端也正在显现——

因为重复建设并且路径相同，所以尽管茶城众多，但消费者却完全不清楚各家的特色与区别何在，所谓“你有我有大家有，走一家仿佛逛百家”，经营方向上的不准确、不客观，再加上创新意识薄弱，使得一开始专以买卖茶叶为目的并曾取得相当效果的茶城模式，渐渐失去了吸引力。

2008年出现的危机其实说明了这样一件事：所谓金融危机导致生意难做只是个诱因，其根本症结是因为竞争的差异化程度太低，使得马连道茶叶市场出现了相对饱和的现象。

▎变局源于困顿，可是怎么变局

马连道的下一步路径在哪里？我们和多位茶城经理人进行了面对面的交流。

北京马连道茶城董事长张喜说：“早在2007年，有关方面就做过一次统计，当时结果是马连道茶叶一条街上，零售商和批发商的比重大约为2:8，而近些年零售商还在不断增加。眼看马连道原来的产业结构已经走向死胡同，业内人士一定要抓紧转型找新的出路。”

天福缘茶城董事长何志荣则认为：“现在北方到处都建了茶城，这确实对马连道的销售有影响，此外还有很多批发商都亲自跑到茶产地源头去收购了，这里慢慢成为原产地采购的一个补充点。长期下去的话，这种情况肯定要迫使马连道这种面对面挑茶买茶讨价还价的茶叶市场转型。马连道确实到了该延伸内涵的时候了。”

早年曾供职于北京菜蔬总公司的一位侯经理，更是深有体会：“现在马连道所有茶城，面临的情况都是一样的——你看在各种信息变化日新月异的今天，这条茶叶街却还沿袭着以前的老传统，一到晚七点左右，除了第三区市场，各家茶城都相继打烊，这样一来就拦住了相当一部分消费者和爱茶人士的脚步。毕竟现在到处都有各种茶叶店和茶叶市场，北京交通这么拥堵，消费者完全没必要花上这么多的时间和精力来马连道买茶。

再者，都说老北京老文化，那么我们新时代的北京城，是否该出现一张新名片呢？

马连道已经有了二十年的发展历程，完全可以抓住这一点做文章，在其商业地产的配套环境和氛围上做好文章，让它成为像王府井那样声名在外的休闲旅游场所，这样不但解决了它功能单一、定位雷同的问题，也从另一方面保护了这条街的发展。而这方面的工作，由政府统一规划并牵头运作，效果是最理想的。”

▎马连道去何方，管理者亮态度

6月24号到6月27号，是北京一年一度的国际茶业展。

这几天的北京展览馆内，聚集了来自全国各地的茶叶厂商和销售团队，也吸引了数以万计的消费者进场观摩和购茶交流。

而在这样的日子里，许多人却都注意到了6月24号当天北京晚报的一则报道《马连道将疏解茶叶批发仓储，产业园计划选址冀津》。

消息表明，北京西城区相关负责人在北京国际茶业展、马连道国际茶文化展现场，介绍了“十三五”期间，西城区将把马连道打造成以茶为特色多元发展的文化创意街区的计划。而日前西城区区委常委会已审议通过了《马连道街区产业转型升级报告》，进一步明确了街区转型升级的实施路径和具体措施。

主要如下：“十三五”期间，西城区将以北京茶业交易中心建设为产业体系构建突破点，以马连道国际茶产业园为街区茶批发、仓储功能转移承接载体，促进北京、河北和马连道街区、北京茶业交易中心、国际茶产业园“两地三载体”的联动发展。

这样一方面实现街区批发、仓储、物流等非首都功能的有效疏解；另一方面整合区域文化企业资源，引导骨干企业加快向新媒体和数字版权、衍生版权领域拓展，鼓励街区楼宇、企业孵化器等加快与互联网融合创新，打造线上线下相结合的大众创业万众创新载体。

而据了解，马连道国际茶产业园计划选址冀津，预计2020年完成一期建设。

其落成后，将承接马连道乃至全北京茶叶批发、仓储物流和粗加工的功能。这也就意味着，马连道的外迁，已正式提上日程。

告别马连道，茶城安在否？其实答案已经无关紧要，重要的是马连道的那些人和事，已翻开新的篇章。

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