项目概述：坐落于锡山区锡东新城板块，由华润、保利、金地合作开发，规划小高层、洋房和叠墅产品。

适合人群：社区容积率1.8，将主推89-113平米装修小高层，均为三房设计，适合板块内首次置业刚需或刚改客群。

一、地段位置

*区域概述：山水九里位于无锡市锡山区锡东板块，山河路与新韵北路交汇处。

锡山区位于无锡市东北部，区域内的锡东新城和宛山湖新城是无锡未来发展的重点区域。区域内的宛山湖新城于2020年4月一经亮相，当日便签约了优泰5G高端电子材料项目以及投资近百亿的宛山湖智谷项目。如今锡山区也已经汇集了一批重大工程项目，单今年4月份就有总投资161亿元的84个重大项目集中开竣工。10月份两大外企总部基地项目落户无锡锡山，总投资2亿美元。锡山区正按照“产业集群+特色专业园区”的产业发展之路，推进19个特色专业园区建设。

锡山区域内已经汇集了无锡东站、地铁2号线、新华路高架、金城路高架等交通利好，还有新晋本科无锡学院、四星级高中江苏省天一中学、协和国际双语学校、锡山实小等教育资源，和九里河湿地公园、映月湖中央公园、九里河风光带、胶阳路景观带等景观资源。未来，锡山区还将有吾悦广场、九里仓轻文旅项目、地铁4号线二期等设施投入使用。

*板块概述：山河九里所处的锡东板块，规划面积44.06平方公里，规划人口32万，依靠无锡对外交通的重要枢纽无锡东站，结合地铁2号线、新华路高架、金城路高架、高浪路高架，已经形成了包括高铁、地铁、高架在内的立体式交通路网。而且，板块内业已集聚包括红豆、浙大网新、华为科技等企业在内的高新技术产业，引进了大量高新科技人才。

从2018年至今，锡东新城的地价从玖里映月的7923元/㎡到如今板块内地块冲破18000元/㎡的地价，地价翻了一番还多。

再加上板块内还有锡山实小、天一实验学校、九里河湿地公园等优质教育、生态配套，所以吸引了龙湖、融创、甘肃建投、彰泰、华润、建发等众多品牌房企入驻。

目前锡东新城板块内在售新盘数量较多，主要有金辉天奕铭著、彰泰春岸雅筑、百郦华庭、华润置地悦景湾，以及将入市的山河九里，对于购房者来说选择向还是较多的。

二、产品特色

*产品特色概述：山河九里由华润置地、保利发展控股、金地集团三家合作开发，位于锡东板块，与无锡学院一路之隔。

小区西临九里河畔，整体打造约28万㎡滨水大境，容积率1.8。规划56栋住宅楼，其中26栋小高层，总高18层；7栋洋房，总高8+1层；22栋叠墅，总高6层。此外配建一栋5000㎡建筑面积的成品人才房，总共51套。整个小区2479户。

山河九里于2021年5月6日被华润摇中，后于保利、金地合作开发。10月30日山河九里示范区扎哈星级艺术馆正式公开。项目预计于11月中下旬首开33、43、45号楼小高层，总高18层，两梯四户，建面约89、99、113平米户型，带装修交付，包括新风系统、中央空调及地暖，目前暂未公示备案价，预计价格在3万/㎡左右。装修洋房和叠墅产品预计2022年入市。

从规划图上看，从小高到低密洋房到叠墅，业态产品较为丰富，可以覆盖板块内乃至无锡市场上的大部分客群。从沙盘外观来看，整个小区楼栋大面积玻璃幕墙、铝板线条，辅以真石漆。再就是每户南向拐角设计了弧形转角，融合了硬朗线条，这就是扎哈式建筑风格设计。园区里还有阳光草坪、大树聚场、环形跑道、会客廊架等活动空间。

三、户型分析

*户型描述：山河九里小高层共规划了26栋，建面约89、99、113平米，装修交付，除了有中央空调、地暖和新风系统外，室内装修还将有三雄极光、志邦厨柜、史密斯、西门子、TOTO、摩恩、卡萨帝等精装品牌。

其中89平米户型是项目上面积较小的户型，也是市面上较为常见的小户型。第一眼看来，整个户型都较为方正。三开间朝南，而且朝南的三开间都在3米左右，空间分布较为合理。

客厅开间3.4米，与南向次卧衔接南向双阳台，阳台开间达到5.75米，提升实用的功能性；U型厨房，对小户型来说，空间足够，动线合理，属于功能厨房。而卫生间的干湿分离做到了三段式，将马桶区、沐浴区、洗漱台完全分开，这样不仅干净卫生也能做到完全的干湿分离。主卧全景大飘窗设计，延伸主卧空间，而大窗墙比，也保证了室内采光和观景。完全能满足小年轻的生活需求。

四、交通出行

*轨道交通：距离山河九里出行距离较近的是地铁2号线映月湖站，从项目南侧沿着山河路向西北行驶约1.8公里左右可以到达地铁站。此外，同线路临近的站点迎宾广场站与项目直线距离约1.4公里。

规划远期，4号线将继续二期北延接入2号线映月湖公园站，未来将打通锡东与经开、新吴等板块的联系。据通知，地铁4号线二期、地铁6号线、3号线北延都将于2027年之前建设完毕。

*公共交通：山河九里售楼处周边1公里范围内有9个公交站台，近距离的公交站台主要在项目东侧的新韵北路以及南侧的山河路上。

售楼处门口的滨江学院（西大门）仅811路一条公交线路经过，主要在安镇范围内循环运行，乘坐1站可到达无锡东站，此外反向可经过安镇中学、润发购物中心。

南侧的山河路上有新韵路（山河路）公交站台，仅727路一条公交线路经过，而727路是定班车，在锡山锡东—新吴梅村两个板块运行，每天有18班车开往梅村，出行需合理分配时间。

*自驾：山河九里紧邻东祥路、山河路、新韵北路。周边还有锡山大道、新华路高架、高浪路高架、锡东大道等城市主干道，可以通往鸿山板块、梅村板块、东亭板块等区域，路面情况好，车流量较少，堵车概率低。

其中新华路高架位于山河九里的西北侧1.1公里，金城东路—锡东大道，全长6.6公里，加强中心城区与锡东新城高铁商务区、京沪高铁无锡东站的沟通。

南侧360米左右的锡东大道，自驾7.5公里即可到达锡山区商业中心宜家荟聚区域，工作日下午时段比较通畅。

五、周边配套

*教育配套：山河九里东大门即售楼处东面正对无锡学院，是2020年无锡新增的本科院校，在本科二批进行招生。

山河九里西侧约800米处有民办学校协和双语国际学校，该学校由上海协和教育中心（集团）投资创办，设有幼儿园、小学、初中和国际高中。

协和双语国际学校南侧相邻锡山实验小学（文润校区）4-6年级。1-3年级就学的锡山实验小学（文景校区）位于山河九里西侧2.3公里。锡山实小（文景校区）西南侧临近民办学校华夏天一双语学校，该校是一所K12民办双语学校，为 3-18 岁的孩子提供从幼儿园到高中十五年一贯制国际化教育的双语学校。

山河九里北侧直线距离1公里处是江苏省锡东高级中学，是示范性高中、江苏省首批四星级高中。是锡山区政府投资近4.3亿元建设而成的全新现代化寄宿制高中学校。

此外，锡东新城商务区滨江学院西地块将规划建设一所幼儿园，即位于山河九里南侧，预计年底动工。

值得一提的是，锡东新城房价的上涨与学区脱不了关系，毕竟区域内的天一中学知名度还是很高的。按照2021年锡山实验小学的施教区划定，“锡东大道以西、锡山大道以北、吼山大道以东、锡沪路以南区域的实际居住户籍人口”正好覆盖了锡东新城的几大新盘，不过新盘具体的学区划定还是要等到交付后由教育局公示。

*医疗配套：锡东新城板块内的锡山人民医院，也是距离山河九里最近的医院，直线距离约2.1公里。

无锡市锡山人民医院是集医疗、教学、急救、预防保健为一体的三级综合性医院，也是锡山区医疗联合体的核心医院，拥有38个科室，开设20个病区，核定床位933张。

*公园配套：山河九里周边的公园主要集中在西北侧，5公里范围内有九里河湿地公园、吼山公园、映月湖公园以及东北侧的宛山湖湿地公园。

其中映月湖公园与山河九里直线距离1.5公里，映月湖中央公园是锡东新城依据建设无锡东大门目标定位，全力打造的滨水景观、休闲功能承载区。整个公园投入2.1个亿，占地24.6公顷，其中水域面积达9.57公顷。音乐喷泉、缤纷四季花园、趣味长廊、湖心岛等小景点散布公园，精彩纷呈。

*其他配套：锡东新城核心区汇集了红豆万花城、映月天地商业广场、润发购物中心、九里仓商业街（在建）、吾悦广场（在建）、翡翠文华商业综合体（在建）、睦邻中心（规划）等商业配套。

映月天地位于映月湖中央公园西北角，北至和祥路、西至翠山路，占地面积约52亩。定位为高端餐饮娱乐主题商业街区，主要包括品牌餐饮、高端休闲娱乐、精品商业街等业态。特色的高档餐饮娱乐消费集聚区，是“慢生活”主题定位的重要元素。

六、价格分析

*价格现状：山河九里规划装修小高层、洋房和毛坯叠墅，预计11月中下旬首开3栋小高层，首开价格预估会在3万/㎡以内。

目前板块内在售新房有百郦华庭、彰泰春岸雅筑、华润置地悦景湾，属于叠墅、多层、小高层和高层业态组合产品。其余项目，除百郦华庭毛坯高层均价2.5元/㎡左右、近日开盘的华润置地悦景湾在售小高层2.75-2.8万/㎡，其余产品价格相差不大，基本在29000-32000元/㎡之间。

项目周围的二手房也比较多，大多以刚需高层和改善别墅为主。刚需高层价格多在23000-26000元/㎡之间。龙湖九里香醍由于整体属于高端改善产品，高层二手房价在29000-31000元/㎡左右；蓝光COCO蜜园由于60-70平的小户型备受学区利好的影响，均价也在30000元/㎡左右。

*价格潜力：如今锡东新城地价天花板已达18000元/㎡，而新房价格多在3万/㎡左右。显而易见，拿地早的项目因地价相对便宜可以在房源售价上更有优势，比如海尔产城创翡翠文华还有1栋高层推售，预估价2.3万/㎡。

再加上板块内天一实验学校、地铁、高铁、生态等各项利好不断加持，在楼市遇冷的情况下锡东市场新房热度保持较为稳定。山河九里产品类型比较多，涉及小高层、洋房、叠墅产品，小高层89-113㎡多集中在刚改面积段，相信后续的洋房和叠墅产品会有更丰富的层面，可以满足不同人群的需求。

七、项目亮点

1、低密滨水大境

山河九里容积率1.8，规划56栋住宅楼，26栋小高层、7栋洋房、22栋叠墅。

2、锡山核心区域，板块价值高

项目位于锡山区核心区域锡东新城，板块具有产业优势、区位优势、交通优势，致力于发展高新技术产业和现代服务业。

3、教育资源丰富

山河九里周边汇集了从小学到高中多所知名公立学校，两所双语私立学校以及新晋本科无锡学院，一站式优质教育资源汇集。

4、多维交通 出行便利

高铁、地铁、高架云集，道路通畅，交通便利。